“二次房改”新政一年，深圳地產(chǎn)存量開發(fā)迎新格局 ——風(fēng)云激蕩三十年，深圳地產(chǎn)再出發(fā)
發(fā)布日期:2020/1/13 9:08:25 | 瀏覽次數(shù):8183 來源:李建平/特發(fā)地產(chǎn)公司“二次房改”新政一年，深圳地產(chǎn)存量開發(fā)迎新格局
——風(fēng)云激蕩三十年，深圳地產(chǎn)再出發(fā)
李建平/特發(fā)地產(chǎn)公司
深圳開中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)先河，1988年發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，首次將住房供給貨幣化、市場(chǎng)化，自此拉開深圳地產(chǎn)30年風(fēng)云激蕩的序幕。時(shí)至今日深圳已發(fā)展成特大型城市，正面臨著物理空間的束縛、土地資源的短缺，逼仄的空間與城市發(fā)展成為主要矛盾，變革已成必然之路。
30年迅猛發(fā)展，深圳房地產(chǎn)在創(chuàng)造奇跡的同時(shí)也積累了許多住房問題，如：供需不平衡；結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分；高房?jī)r(jià)下人才吸引力弱減，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力等。如何化解城市發(fā)展矛盾，解決歷史遺留問題，成為深圳面臨的重大課題。2018年7月27日，深圳市住房和建設(shè)局正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，其影響之深遠(yuǎn)可能不亞于1988年“首次房改”，業(yè)界稱“二次房改”。
新政是在“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立的大背景下，深圳的又一次大膽嘗試；是對(duì)“首次房改”的住房制度頂層設(shè)計(jì)進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的糾偏和重建，其作為深圳2035年住房規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件，值得我們研讀深思。
一、新政重構(gòu)住房供應(yīng)體系，強(qiáng)化住房保障作用
新政最大的亮點(diǎn)在于重構(gòu)住房供應(yīng)體系，明確了深圳未來（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)。突出了房地產(chǎn)的公共屬性，強(qiáng)調(diào)了政府在住房供應(yīng)體系中的保障作用。新政計(jì)劃未來18年提供170萬套住房，將商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房供應(yīng)比例設(shè)定為4：2：2：2，即商品房70萬套，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房共計(jì)100萬套。
未來深圳住房供應(yīng)將突破城域限制，以交通和產(chǎn)業(yè)布局為主線實(shí)現(xiàn)真正意義上的有效供應(yīng)。
二、商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量不變，平穩(wěn)發(fā)展
據(jù)調(diào)查，從2009至今10年，深圳年竣工住宅面積在200-300萬平方米即2-4萬套這個(gè)區(qū)間，未來18年商品房的供應(yīng)總量為70萬套，占總供應(yīng)的40%，年均供應(yīng)約4萬套左右，供應(yīng)量基本平穩(wěn)，商品房市場(chǎng)不再有大規(guī)模、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，未來的爆發(fā)點(diǎn)將來自非商品房市場(chǎng)，參與企業(yè)將迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇。
三、房改新政掀保障房建設(shè)大潮，非商品房市場(chǎng)迎來大發(fā)展
新政規(guī)劃未來18年保障房的供應(yīng)占比達(dá)60%，供應(yīng)總量達(dá)100萬套，這確立深圳保障房建設(shè)在住房供應(yīng)中的主導(dǎo)地位，真正體現(xiàn)了“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。雖然房改新政已實(shí)施一年，但我們?nèi)钥煽吹�，受限于深圳土地資源緊缺，新政在各類型保障性房源籌集建設(shè)的效果不一，具體表現(xiàn)如下：
（一）通過“招拍掛”增加土地供應(yīng)，效果有限
2018年深圳市土地累計(jì)供應(yīng)79宗，其中住宅用地供應(yīng)僅有13宗，成交12宗，流拍1宗。總成交建筑面積96.6萬平方米，其中保障房配建面積52.8萬平方米，占比約54.6%，按套均50平方米計(jì)算可新增保障房10559套。
從上圖可知，土地市場(chǎng)的參與主體正從傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)向人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變。雖然“招拍掛”增加了土地供應(yīng)，但住宅用地的供應(yīng)仍相當(dāng)有限，難從根本上解決住房供需矛盾。單純的靠“招拍掛”增加土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)“二次房改”的目標(biāo)，效果極為有限。
（二）向“城市更新”要保障房，效率低、成本高
深圳早在2008年就已出臺(tái)《深圳市城市更新辦法》，希望通過城市更新解決歷史遺留問題，盤活存量土地，開啟多渠道供地和供應(yīng)住房的模式。一方面新房供應(yīng)的90%來自城市更新，但由于其須配建保障房、提供公共配套并繳納地價(jià)，再加上高昂的拆遷成本，城市更新本質(zhì)上已經(jīng)推高了房?jī)r(jià)，成為抬高社會(huì)總成本的住房供應(yīng)渠道。另一方面，由于城市更新政策約束“100%簽約”導(dǎo)致更新項(xiàng)目的實(shí)施難度大、周期長(zhǎng)，效率受到極大影響。時(shí)至今日，容易拆的都拆了，剩下的都是硬骨頭，遇上政策調(diào)控，市場(chǎng)化主導(dǎo)的城市更新愈行愈艱。十年后的今天回看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“城市更新”并沒有起到糾偏過往住房積弊的作用，有效提高城市住房總體供應(yīng)，更難以承載建設(shè)深圳住房保障體系的歷史使命，這也是近幾年深圳市政府逐步收緊“城市更新”相關(guān)政策，為未來住房政策的實(shí)施預(yù)留足夠空間的考量。
（三）盤活存量的“棚戶區(qū)改造”或?qū)⒊勺》抗⿷?yīng)有效補(bǔ)充
2018年5月17日，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》,正式拉開了深圳市棚戶區(qū)改造的序幕�！皩�(shí)施意見”中明確了棚戶區(qū)改造以公共利益為目的，建立了“統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”、“簽約率雙95%”、“可啟動(dòng)征收程序”等保障措施。截止目前，棚改新政已發(fā)布一年，各區(qū)均有棚改項(xiàng)目如：福田區(qū)“華富村”、南山區(qū)“高新公寓”、寶安區(qū)“3839”、羅湖區(qū)“景�；▓@”等即將或已進(jìn)入開工建設(shè)階段，正在進(jìn)行摸底調(diào)查、意愿征集、補(bǔ)償簽約的項(xiàng)目更是數(shù)不勝數(shù)。以政府為主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有望實(shí)施效率大幅度提升。
未來深圳通過棚改盤活的存量空間巨大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳1999年前建成且具備棚改實(shí)施條件的舊住宅小區(qū)約652個(gè)，總占地面積2162萬平方米，總建筑面積3054萬平方米，如實(shí)施棚改（按平均容積率5.0計(jì)），扣除回遷建筑面積，可新增建筑面積7146萬平方米，折合成保障房預(yù)計(jì)將新增供應(yīng)約111.4萬套。隨著時(shí)間的推移，具備棚改實(shí)施條件的老舊住宅將持續(xù)增加，可供盤活的存量空間將持續(xù)增長(zhǎng)，棚改或?qū)⒊蔀樯钲诔鞘猩?jí)的重要戰(zhàn)略和住房供應(yīng)渠道的有效補(bǔ)充。
30年發(fā)展歷程，“二次房改”，在非商品房領(lǐng)域?qū)⒔o企業(yè)帶來重大的發(fā)展契機(jī)。如何抓住政策轉(zhuǎn)變的重要機(jī)遇、謀求發(fā)展，是一個(gè)值得深入研究的課題。特發(fā)作為特區(qū)之子，積極創(chuàng)新、提前布局，特發(fā)地產(chǎn)與深圳市人才安居集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，共同成立棚改公司，深度參與棚改政策研究與棚改項(xiàng)目的實(shí)施。
30年的深圳房地產(chǎn)再一次堅(jiān)定地邁出改革的新步伐，特發(fā)地產(chǎn)始終不忘初心、牢記使命大膽嘗試、抓住歷史機(jī)遇、勇立改革潮頭，與深圳一起開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展的新時(shí)代！