萬科牽手“地主”深圳國際 介入49萬方梅林關舊改
發(fā)布日期:2017/10/28 14:29:34 | 瀏覽次數:7167 來源: 觀點地產網
近日，深圳國際位于龍華區(qū)梅林關城市更新項目有了新的進展，萬科將作為代建方參與該項目合作。在簽約儀式上，萬科主席郁亮的站臺也無不體現出對梅林關舊改項目的重視。
雖然深圳國際并不是傳統(tǒng)意義上的地產開發(fā)商，但是名副其實的深圳地主，手里掌握著讓人垂涎的豐富土地儲備。
除了本次合作標的的深圳梅林關49萬方舊改外，深圳國際還擁有位于前海土地面積38萬平方米，總價值約244億元。
然而，無論是前海土地還是梅林關舊改都是高難度操作的項目，對于深圳國際無疑都是大難題。
從拉來深業(yè)入股前海項目到引入萬科代建梅林關項目，地主深圳國際在朋友圈里似乎為加快土地開發(fā)找到了一條捷徑。
梅林關舊改搭上萬科
10月25日，“龍華區(qū)梅林關城市更新項目代建合同”簽約儀式在深圳國際總部舉行，萬科將作為代建方參與合作。
據觀點地產新媒體了解，梅林關城市更新項目于2015年納入深圳市城市更新第一批計劃，申報主體為深圳市深國際聯合置地有限公司，該公司為2014年深高速與深圳國際共同出資成立，主要實施梅林關城市更新項目，以獲得項目地塊。
上述項目公司為深圳市深國際聯合置地有限公司，一家于中國注冊成立的有限公司，由深圳國際的全資附屬公司新通產擁有51%權益及由深圳高速擁有49%權益。
同年7月，深圳國際發(fā)布公告稱，已與深圳市國土委訂立土地出讓合同，地價款總額35.67億元。項目公司已按原定計劃于2015年6月30前簽署土地出讓合同及支付30%的地價款，并已獲取梅林關地塊的土地使用權。
資料顯示，梅林關城市更新項目位于深圳市龍華區(qū)民治街道，東臨梅觀快速，南靠民樂立交，西接民治大道，北為民康路，更新范圍包括原華通源物流中心及梅林收費站。
項目規(guī)劃的土地用途主要為居住、商業(yè)等功能，綜合容積率預計5.06。項目拆除用地面積共計13.1萬平方米，開發(fā)建設用地面積為9.5萬平方米。其中，計容總建筑面積48.64萬平方米，擬建住宅24.6萬平方米，含保障房面積4.2萬平方米，商業(yè)3.4萬平方米，辦公7.8萬平方米，商務公寓11.2萬平方米，公共配套1.5萬平方米。
根據協(xié)議，項目將通過深圳國際與萬科集團的合作建設改造，完善片區(qū)城市道路系統(tǒng)，提高公共配套和商業(yè)服務水平，將建設成為集住宅、商業(yè)等功能為一體的創(chuàng)新型龍華標桿性綜合體。
萬科集團高級副總裁張紀文表示，本次代建合同的簽約對雙方未來合作發(fā)展具有里程碑意義，萬科集團將將以此為契機探討雙方更多合作可能。
本次簽約的項目總建筑面積49萬平方米，總價值約200億元，對于萬科而言，無疑也是塊誘人的肥肉。
對此，有業(yè)內人士指，深圳國際本身不具備地產開發(fā)及操盤能力，引入萬科作為代建方既可以提前實現土地價值，也可以為項目增加品牌價值，是一舉兩得的事情。
地主深圳國際套現路徑
關于深圳國際，其官網是這樣描述的，“本集團主要從事物流基礎設施的投資、建設與經營，并依托擁有的基礎設施及信息服務平臺向客戶提供各類物流增值服務�！�
“本集團以中國珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)為主要戰(zhàn)略區(qū)域，通過投資并購、重組與整合，重點介入城市綜合物流港及收費公路等物流基礎設施的規(guī)劃、建設與經營，在此基礎上應用供應鏈管理技術及信息技術向客戶提供高端物流增值服務，為股東創(chuàng)造更大的價值�！�
換言之，深圳國際并不是一家以地產開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商，而擁有大量土地儲備的深圳國際對加快所擁有土地的開發(fā)顯得有些迫切。
于是，不具備地產開發(fā)及操盤能力的深圳國際，在國企朋友圈拉來了兩個操盤手。
2016年12月28日，深圳控股的全資子公司深業(yè)置地公司與前海投資公司及其全資擁有的前海置業(yè)公司訂立增資協(xié)議。深業(yè)置地向前海置業(yè)注資11.2億元（相等于約港幣12.6億元），增資完成后，獲得前海置業(yè)公司50%的股權。
通過此次增資，深業(yè)置地與深圳國際攜手共同開發(fā)位于前海的首期項目中的住宅項目地塊，以11.2億元的價格獲取該項目50%的權益。該項目位于深圳市前海深港合作區(qū)，項目土地面積約12，491平方米，總建筑面積為52，900平方米。項目已于2015年底開工，預計2018年開始銷售。
深圳國際表示，此次牽手深業(yè)將有利于鎖定項目地塊價值，發(fā)展其核心物業(yè)開發(fā)業(yè)務。
加上這次找來萬科代建梅林關項目，深圳國際一方面提前實現土地價值套現，另一方面從合作中借力兩家開發(fā)商的力量加快推進土地開發(fā)。
值得注意的是，深圳國際位于前海38萬平方米土地也獲得進一步的整備。
10月13日，深圳國際與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及深圳市前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)管理局于就該集團前海項目簽訂土地整備框架協(xié)議的補充協(xié)議，以進一步細化集團于前海所擁有的全部五宗面積合共約38萬平方米的土地的整備方案。
深圳國際稱，訂立補充協(xié)議有助于落實集團于前海所擁有的五宗土地面積合共約38萬平方米的土地整備及簽署相關土地合同，將可推動前海項目的產業(yè)落地與開發(fā)，加上前海片區(qū)的土地價值自2015年1月1日到現在的兩年多時間也有所增加，預期將為該集團帶來可觀的土地增值收益和產業(yè)開發(fā)收益。