經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造價(jià)值——物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的幾點(diǎn)體會(huì)
發(fā)布日期:2013/10/22 3:03:46 | 瀏覽次數(shù):12420 來(lái)源:方志東 特力房地產(chǎn)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理
近些年來(lái)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作已成為特力日常運(yùn)營(yíng)保障和現(xiàn)金收入的重要來(lái)源。如何做好特力資源性資產(chǎn)租賃管理的物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，進(jìn)一步擴(kuò)大和提升物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益，為公司創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是我部歷年來(lái)的工作重心。2012年初，我部根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，及時(shí)明確了“水貝片區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)向珠寶產(chǎn)業(yè)靠攏”的物業(yè)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想，并開(kāi)展了策劃宣傳、功能改善提升、服務(wù)流程規(guī)范等一系列工作，物業(yè)經(jīng)營(yíng)附加值得到較大幅度的提升。2012年租金收入比2011年提高了193萬(wàn)元，2012年平均租金單價(jià)水平比2011年提升了8.97元/ 平方米 。下面筆者結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)經(jīng)營(yíng)工作的幾點(diǎn)體會(huì)：
一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)不僅僅是物業(yè)租賃
也許，在很多人看來(lái)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作再簡(jiǎn)單不過(guò)了，就是把物業(yè)出租出去，收取租金罷了。但在筆者看來(lái)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)不僅僅是物業(yè)租賃、簡(jiǎn)單的出租、收租，而是圍繞“如何提高物業(yè)經(jīng)營(yíng)附加值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益最大化”這一核心目標(biāo)，通過(guò)積極策劃和市場(chǎng)定位，來(lái)創(chuàng)造更大價(jià)值的一種積極主動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為。
二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的要義是策劃和定位
物業(yè)經(jīng)營(yíng)首先要做好市場(chǎng)定位，不僅是適應(yīng)市場(chǎng)，及時(shí)抓住商機(jī)，更要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)，創(chuàng)造商機(jī)。必須結(jié)合物業(yè)本身的情況，努力培養(yǎng)商圈，通過(guò)積極策劃、準(zhǔn)確定位來(lái)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)一步提高物業(yè)的附加值。近年來(lái)，我部對(duì)水貝片區(qū)開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的指導(dǎo)思想是：明確經(jīng)營(yíng)思路、強(qiáng)化珠寶商圈。
（一）強(qiáng)化水貝珠寶商圈概念
大家知道，華強(qiáng)北電子商圈、筍崗物流商圈都有其獨(dú)特鮮明的商業(yè)特性，形成了各自繁華的商圈和大量的商機(jī)，已成為深圳市著名的商業(yè)區(qū)。如下圖所示：
那么，水貝片區(qū)的商圈又是什么呢？商機(jī)又在哪里呢？筆者認(rèn)為：水貝片區(qū)就是珠寶商圈，商機(jī)就在珠寶產(chǎn)業(yè)中。特力大部分的物業(yè)資產(chǎn)又集中分布在羅湖水貝片區(qū)。經(jīng)過(guò)特力歷年來(lái)對(duì)水貝片區(qū)珠寶市場(chǎng)的精心培育，水貝片區(qū)的珠寶商圈已初步形成。2012年初，為強(qiáng)化水貝珠寶商圈，我部及時(shí)抓住商機(jī)，明確了“水貝片區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)向珠寶產(chǎn)業(yè)靠攏”的經(jīng)營(yíng)工作指導(dǎo)思想。通過(guò)精心策劃，繼續(xù)實(shí)施打造特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)商圈的策劃方案。對(duì)水貝片區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)如水貝工業(yè)區(qū)廠房、特力大廈寫字樓、水貝二路和貝麗北路臨街商鋪，重新進(jìn)行市場(chǎng)定位和功能轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)突出“珠寶產(chǎn)業(yè)”功能形象，想方設(shè)法留住知名品牌珠寶企業(yè)，如：星光達(dá)、百泰、意大隆、吉盟等珠寶商，不斷擴(kuò)大珠寶企業(yè)承租物業(yè)的面積，加大培育水貝片區(qū)珠寶市場(chǎng)的工作力度，繼續(xù)打造特力水貝片區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)商圈，為“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”今后的運(yùn)營(yíng)打下良好的基礎(chǔ)，聚集更多人氣，營(yíng)造濃厚的珠寶產(chǎn)業(yè)商業(yè)氛圍。
（二）提高“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”知名度
2012年5月底，我部千方百計(jì)收回特力大廈二樓物業(yè)975.16 m2，把該物業(yè)租給了百泰珠寶公司，租金單價(jià)水平提升了13.1%。2012年5月8日，為進(jìn)一步促進(jìn)特力大廈向“特力珠寶大廈”定位轉(zhuǎn)變，提升特力大廈的整體形象和檔次，我部召開(kāi)了“特力大廈向珠寶功能定位轉(zhuǎn)移座談會(huì)”。百泰、意大隆、星光達(dá)、寶昌等知名品牌珠寶企業(yè)代表參加了座談會(huì)并提出了許多好建議。同時(shí)，他們一致認(rèn)為，特力大廈的功能轉(zhuǎn)型，具有前瞻性，非常貼近市場(chǎng)實(shí)際，符合他們的愿望。2012年8、9月間，百泰、意大隆花數(shù)百萬(wàn)元對(duì)特力大廈正門以及特力大廈東面、南面、裙樓外墻進(jìn)行了翻新改造，使大廈更加“珠光寶氣”。2012年底，我部向知名珠寶企業(yè)募集資金30多萬(wàn)元，在特力大廈樓頂西面樹(shù)立了“特力水貝珠寶”LED廣告牌，有效地宣傳了“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目，提高了“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”的社會(huì)知名度；同時(shí)，也獲得了水貝片區(qū)眾多知名品牌珠寶商家的一致好評(píng)，吸引了知名品牌珠寶商家的大量客戶，而且這些來(lái)自全國(guó)各地絡(luò)繹不絕的客戶，無(wú)形當(dāng)中又成為了“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”的義務(wù)宣傳員，為“特力水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園”今后的運(yùn)營(yíng)聚集了濃厚的人氣和珠寶產(chǎn)業(yè)商業(yè)氛圍。
2012年至2013年，通過(guò)我部積極策劃和市場(chǎng)定位，水貝片區(qū)新增珠寶企業(yè)承租物業(yè)面積3130.71 平方米，較2011年增長(zhǎng)達(dá)14%，年租金收入增加近200萬(wàn)元。其中水貝二路21棟一、二層(1010.17 平方米),物業(yè)提高租金單價(jià)近一倍，年租金收入增加104萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)特力大廈珠寶功能的重新定位和形象包裝，特力大廈的物業(yè)價(jià)值得到明顯提升。特力大廈的物業(yè)租賃市場(chǎng)已出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。租金價(jià)格有了大幅度提升，漲幅達(dá)30%，每套房（47平方米）從1800元漲到2500元。特力大廈二手房的售價(jià)也有明顯提升。比2011年上升了1000-1500元/平方米。
三、改善物業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，確保物業(yè)保值增值
要做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作，還必須通過(guò)提高物業(yè)管理服務(wù)水平，做到物業(yè)經(jīng)營(yíng)到哪里，管理服務(wù)就延伸到哪里；同時(shí)加大資金投入，加強(qiáng)物業(yè)維護(hù)工作，不斷改善物業(yè)品質(zhì)和配套經(jīng)營(yíng)環(huán)境。2012年5月，由于珠寶企業(yè)進(jìn)駐布心工業(yè)區(qū)的數(shù)量增加，尤其是意大隆珠寶公司進(jìn)駐布心8號(hào)廠房后，布心工業(yè)區(qū)的用電需求明顯增加，原有的變壓器用電容量滿足不了工業(yè)區(qū)用電需求，變壓器一直處在超負(fù)荷運(yùn)行狀態(tài)，常常出現(xiàn)跳閘停電的現(xiàn)象，迫使管理處采取“錯(cuò)峰”措施，給租戶的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了嚴(yán)重影響。為滿足租戶的用電需求，提高物業(yè)服務(wù)水平，特力投資17.8萬(wàn)元更換了一臺(tái)500KVA變壓器。2013年6月，特力又投資71.5萬(wàn)元更換了布心工業(yè)區(qū)5、6、7號(hào)廠房配電柜，從根本上解決了布心工業(yè)區(qū)電力配置不足的問(wèn)題，保證了工業(yè)區(qū)租戶的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2012年8、9月，特力支出30萬(wàn)元更換了布心工業(yè)區(qū)5號(hào)廠房的兩臺(tái)貨運(yùn)電梯，保證了租戶的正常使用。此外，特力還對(duì)部分物業(yè)進(jìn)行了重新裝修和配套改善。通過(guò)上述物業(yè)維護(hù)工作的開(kāi)展，既消除了安全隱患，還極大地改善了上述物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為提升物業(yè)的租金單價(jià)水平創(chuàng)造了良好的條件，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值增值。
四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須加強(qiáng)制度保障
物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作如果沒(méi)有科學(xué)可行的規(guī)章制度來(lái)保障，勢(shì)必會(huì)陷入混亂、失控、無(wú)序的狀態(tài)。2006年5月，在房地產(chǎn)物業(yè)事業(yè)部成立之初，特力董事會(huì)即制訂了 《深圳市特力（集團(tuán)）股份有限公司物業(yè)租賃管理制度》，規(guī)范了公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)管理，明確了租賃工作程序和責(zé)任，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的監(jiān)管。在歷年物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作中，事業(yè)部還不斷完善各項(xiàng)管理制度，制訂了《事業(yè)部物業(yè)租賃管理制度》和《物業(yè)租賃工作流程》等制度。具體包括租賃價(jià)格管理、租賃物業(yè)的招商策劃、客戶資料管理、租后服務(wù)管理、租金回籠的監(jiān)督管理工作等。經(jīng)營(yíng)部人員定期對(duì)周邊物業(yè)的租賃價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，參考周邊物業(yè)的租賃價(jià)格和市政府《租賃指導(dǎo)價(jià)格》，結(jié)合所屬物業(yè)的實(shí)際情況，每半年制定一次《事業(yè)部物業(yè)租賃指導(dǎo)價(jià)格體系》，作為對(duì)租賃市場(chǎng)價(jià)格變化后的修訂指引，以保證租賃價(jià)格體系始終符合市場(chǎng)實(shí)際。
五、物業(yè)經(jīng)營(yíng)要有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)
在開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作中，我部非常重視開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷提高員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在開(kāi)展租金回收工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《四級(jí)預(yù)警管理制度》。一級(jí)預(yù)警：租戶推遲交租時(shí)間超過(guò)當(dāng)月20日的，及時(shí)采取催收辦法，限時(shí)交租；二級(jí)預(yù)警：租戶與當(dāng)月最后工作日未交租或未交清租金的，采取書面通知方式，限時(shí)交租，并按合同規(guī)定收取滯納金；三級(jí)預(yù)警：租戶欠租超過(guò)一個(gè)月的，采取強(qiáng)制手段要求限時(shí)交租，并收取滯納金；四級(jí)預(yù)警：租戶欠租超過(guò)兩個(gè)月以上的，應(yīng)根據(jù)合同條款，采取法律手段解除合同，收回物業(yè)和租金。我部在與租戶簽訂租賃合同時(shí)，對(duì)租賃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評(píng)估，力爭(zhēng)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。比如在每份租賃合同中，我部都與承租戶簽訂了補(bǔ)充協(xié)議書，規(guī)定：1、若承租戶拖欠租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等超過(guò)當(dāng)月15號(hào)的，承租戶同意我部停止供應(yīng)水電；2、合同到期，我部需收回房屋的，承租戶沒(méi)有任何權(quán)利要求繼續(xù)租賃房屋；3、承租戶逾期拒不搬遷的，承租戶同意我部有權(quán)停止對(duì)其水、電的供應(yīng)，強(qiáng)制收回房屋。使我部在物業(yè)經(jīng)營(yíng)工作中，始終處于主動(dòng)地位，避免了被動(dòng)局面的出現(xiàn)。