城市更新“合法用地”的分類與分析
發(fā)布日期:2017/9/14 16:26:28 | 瀏覽次數(shù):14741 來源:許實/特發(fā)地產公司2017年1月1日，《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》正式實施。在拆除重建類城市更新的合法用地比例問題上，新版暫行措施保留了“拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不低于60%”的要求，并增加“合法用地比例不足60%但不低于50%”、“位于探索實施土地開發(fā)創(chuàng)新模式的坪山中心區(qū)范圍的合法用地比例”兩個特殊情形的規(guī)定。作為拆除重建類城市更新計劃申報條件，如何核算項目合法用地面積并促使之滿足“合法用地比例”已成為判斷項目可行性的首要問題之一。
“合法用地”并沒有明確的政策釋義，業(yè)內通常將各類合法用地統(tǒng)稱為“五類合法用地”，但對其劃分和歸類卻有不同說法。經對相關規(guī)定和政策進行梳理，可大致分以下幾類：
一、國有用地
指已出讓、已劃撥或其他已辦理合法用地手續(xù)的國有用地。權利證明憑證主要有土地使用權出讓合同、土地使用權劃撥文件、不動產權證明文件等。
二、原集體經濟組織取得確權用地
（一）城中村紅線用地
1986年6月27日,市政府出臺了《關于進一步加強深圳特區(qū)內農村規(guī)劃工作的通知》，提出“根據(jù)現(xiàn)有農村建設現(xiàn)狀，按照城市總體規(guī)劃的要求，劃定控制線”并要求農民建房應控制在劃定范圍。文件出臺后，各區(qū)迅速對所管轄的農村建設狀況進行了調查和清理，并由原市國土局按城市總體規(guī)劃的要求，最終劃定原村民合法建設用地控制線，即城中村“用地紅線”。“用地紅線”證明可能為加蓋國土部門紅線圖章的用地范圍及坐標圖，或注明權屬和界址點坐標的其他證明文件。
（二）非農建設用地
非農建設用地是相對于農用地而言的，在深圳又特指城市化中集體土地轉為國有土地后，為保障原農村集體經濟組織生產生活需要而由規(guī)劃國土部門給原農村集體組織劃定的建設用地。主要包括根據(jù)市政府1993年發(fā)布的《深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法》、2004年發(fā)布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》劃定的非農建設用地。此外，各區(qū)就非農建設用地的劃定、交易和管理等問題陸續(xù)出臺了系列文件，為非農建設用地調入城市更新項目的條件與方式等實操問題提供了依據(jù)。
（三）征地返還用地
指根據(jù)有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，政府征收原農村集體所有的土地后為促進原農村集體經濟組織可持續(xù)發(fā)展而返還的建設用地。
三、舊屋村用地
指在市政府《關于發(fā)布〈深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法〉的通知》實施前，原寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)及坪山新區(qū)已形成且現(xiàn)狀仍為原農村舊（祖）屋的集中居住區(qū)域。最新實施的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》將福田、羅湖、南山、鹽田等區(qū)在1992 年6 月18 日市政府《關于深圳經濟特區(qū)農村城市化的暫行規(guī)定》實施前已形成的原農村舊（祖）屋的集中分布區(qū)域納入城市更新舊屋村有關政策適用范圍。
四、已按歷史遺留違法建筑處理的用地
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，城市更新項目范圍內的違法用地、違法建筑應依照有關法律、法規(guī)及廣東省、深圳市有關規(guī)定接受處理后，方可作為權屬確定的更新對象。已按歷史遺留違法建筑處理的用地主要包含兩大類：
一是在1999年3月5日《深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前建設的且已按2002年3月實施的《深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規(guī)定》處理的歷史遺留違法私房或違法建筑所占用地。
二是按2009年5月實施的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》和2014年4月實施的《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》處理的歷史遺留違法用地，這兩項文件擴大了歷史遺留違法建筑的處理范圍。
五、已按房地產登記歷史遺留問題處理的用地
根據(jù)《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，城市更新項目范圍內未辦理房地產權登記又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著物，應根據(jù)深圳市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權屬確定的更新對象。符合條件之處理對象主要有：
（一）按《關于印發(fā)深圳市處理房地產登記歷史遺留問題若干規(guī)定的通知》處理范圍內的房地產，主要指《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》實施前建成或竣工的，且能提供土地使用權屬證明或規(guī)劃確認文件等相關證明的房地產。
（二）市政府193號文實施之前已批準預售且已實際銷售，未經批準改變用途、加建、超建的房地產。
（三）依照當時房改政策批準房改或市、區(qū)住房主管部門出售，未完善相關手續(xù)的政策性住房。
（四）已取得房屋所有權證或房地產代用證，但未完善用地或建設手續(xù)的房地產。
上述登記歷史遺留問題的房地產按規(guī)定補辦有關手續(xù)并接受處理后，完善初始登記可依法核發(fā)房地產證。
綜上梳理及分析，在對拆除范圍內已有合法化用地的核算和清點基礎上，拆除重建類城市更新項目還可通過申請調入非農建設用地或征地返還用地、申請舊屋村認定或按規(guī)定進行農村城市化歷史遺留違法建筑處理、房地產登記歷史遺留問題處理，以及完善歷史用地處置等方式完善項目合法用地手續(xù)，提高拆除重建范圍內合法土地的比例。