“房地產(chǎn)+”時代何去何從的思考
發(fā)布日期:2016/7/1 15:32:17 | 瀏覽次數(shù):9092 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司 張偉2015年已悄然過去，深圳房價大幅上漲44%以上，名列全國房價漲幅之首。在全國非一線城市去庫存化，取消限貸等大背景下，深圳無疑成為全國的聚焦點(diǎn)，吸引著全國開發(fā)商的目光，也牽動全國房地產(chǎn)市場的神經(jīng)。
一、資本全面掠食房企生存空間，未來傳統(tǒng)房企的市場及空間在哪里？
2015年12月22日，位于深圳遠(yuǎn)郊的坪山新區(qū)1宗居住用地與3宗商業(yè)用地同時進(jìn)入現(xiàn)場競價拍賣階段，吸引了包括龍光、信達(dá)、萬科、中糧、特發(fā)等十余家房企參與，連一向很少在拍賣市場拿地的星河集團(tuán)董事長黃楚龍也親自到場。當(dāng)日下午3點(diǎn)，底價為9.48億元的居住用地率先開拍，最初競價階梯為1億元，在短短45秒鐘之后，信達(dá)地產(chǎn)與龍光地產(chǎn)此起彼伏舉牌將地塊抬價到25億元，緊接著在下調(diào)競價階梯后，雙方歷經(jīng)近100余次舉牌，最終信達(dá)地產(chǎn)以30.3億元奪下該地塊。當(dāng)日下午，萬科深圳公司副總經(jīng)理劉波率同投資部幾乎全體成員臨陣觀摩。在萬科的內(nèi)部測算中，宅地價值25億元左右，一旦超出評估價便放棄拿地。據(jù)預(yù)測，土拍現(xiàn)場萬科約有一次的舉牌機(jī)會，但事實(shí)遠(yuǎn)超想象，萬科始終沒有舉牌。另一排座位上坐著平安不動產(chǎn)和中航的代表。平安不動產(chǎn)向中航提供了一定額度的授信，意欲以股權(quán)投資的方式介入坪山宅地的開發(fā)。但中航或因地價超出預(yù)期等因素，并沒有舉牌拿地�，F(xiàn)場明顯分為兩種狀態(tài)：冷靜、價值評估和不舉牌；資源的搶奪和資本的瘋狂。
該地塊土地面積僅3.7萬平方米，總建筑面積16.61萬平方米，其中含4.5萬平方米保障性住房，保障房建成之后政府將以4500元/平方米的綜合成本價予以回購。扣除保障房和配套用房面積之后，信達(dá)地產(chǎn)奪得該地塊的樓面地價高達(dá)27200元/平方米，成為深圳最新的住宅“地王”。
深圳信達(dá)置業(yè)為信達(dá)地產(chǎn)全資子公司，注冊于2014年6月，而深圳坤潤投資又為深圳信達(dá)置業(yè)的全資子公司，注冊于今年9月，看起來是專門為拿地注冊的項目公司。值得注意的是，此次拿地主體卻是以深圳信達(dá)置業(yè)和深圳坤潤投資聯(lián)合體的形式。對此，深圳信達(dá)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理毛文哲向界面新聞記者解釋稱，之所以用聯(lián)合體的形式拿地，是便于未來在財務(wù)方面進(jìn)行安排。上述表態(tài)可以從信達(dá)地產(chǎn)另一個商業(yè)行為中得到佐證。此次深圳拿地之前，11月末信達(dá)地產(chǎn)在上海以72.99億元拿下一宗住宅地王，同樣是“面粉貴過面包”的情形。
二、外地房企強(qiáng)勢進(jìn)入深圳，深圳本土開發(fā)企業(yè)未來在哪里？
2015年12月25日，“名不見經(jīng)傳”的泰禾以57億元的總價悉數(shù)摘下深圳寶安尖崗山兩宗地，成功挺入深圳。其中一宗面積2.14萬平方米的地塊溢價177.61%，以79907元/平方米的樓面地價，超越此前上海、北京兩地創(chuàng)下的6.1萬元/平方米、7.5萬/平方米紀(jì)錄，成為轟動一時的全國單價地王。
泰禾集團(tuán)此次是以子公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義拿地，并且截至目前，尚未在深圳成立區(qū)域公司或項目公司。布局一線城市仍是泰禾集團(tuán)的核心戰(zhàn)略，其打造的高端產(chǎn)品中式院落別墅“院子”系列已成國內(nèi)豪宅的一個符號，產(chǎn)品的鋪開需要在一線城市落地。集團(tuán)投資發(fā)展部總監(jiān)余敦成是本次拿地的負(fù)責(zé)人，他說尖崗山地塊將建造為泰禾國內(nèi)的第十座“院子”，拿地過程比想象中順利，價格在可接受范圍。
三、過剩的資本需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
2008年金融危機(jī)之后，“開著直升機(jī)撒錢→推升資產(chǎn)泡沫→等待創(chuàng)新重生”，是世界各國慣用的手段。全球貨幣體系無錨，發(fā)達(dá)國家量化寬松政策你追我趕，使得全球貨幣超發(fā)泛濫。在過去的8年中，美國增發(fā)了4萬億美元，增幅40%；中國則增發(fā)了93萬億人民幣，增幅230%。作為全球最大的兩個經(jīng)濟(jì)體，中美兩國相加占到全球經(jīng)濟(jì)總量的三分之一左右。因此，中美兩國的一舉一動，都牽動全球，“中國打噴嚏，世界就感冒”已經(jīng)不是自我戴高帽。一個簡單粗暴的事實(shí)是，在過去5年，全球流通貨幣總量增長約四成，而如果將人民幣也計算在內(nèi)的話，貨幣總量的增加即上升到六成以上。
按照通常的邏輯，全球貨幣的濫發(fā)會誘發(fā)惡性的通貨膨脹。然而，市場實(shí)際表現(xiàn)卻并非如此。無論是黃金，還是白銀價格都一路走低，銅和原油的價格甚至跌到了2008年金融危機(jī)前的水平。大宗商品的背后是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。貨幣超發(fā)，而大宗商品價格卻下跌，只能說明企業(yè)的需求量在下滑。手里有錢（資本過剩），但是卻缺乏有效需求，導(dǎo)致資產(chǎn)出現(xiàn)高投機(jī)的傾向，在“資產(chǎn)配置荒”的大背景下，即便冒著血本無歸的風(fēng)險也要去市場上賭博，但剔除風(fēng)險/波動后的平均回報依然很低。
盡管中國經(jīng)濟(jì)還處于中高速發(fā)展階段，但中國的廣義貨幣（M2）在過去20余年里持續(xù)高增長，已經(jīng)形成了巨大的堰塞湖。錢多了，資產(chǎn)——特別是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)卻很少。猶如中國失衡的男女比例，才貌雙全的女子成了優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，必然受到各方的追逐。過去，房地產(chǎn)開發(fā)和股市是兩個最大的蓄水池，但2015年6月份發(fā)生了股災(zāi)，有待恢復(fù)；雖然2015年第三季度房地產(chǎn)投資開發(fā)增速已經(jīng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，但還無可替代。
四、并購潮還會更兇猛
去年的“萬寶之爭”受到市場的空前關(guān)注，也引來了監(jiān)管層的注意。2015年12月23日晚，保監(jiān)會發(fā)布“3號準(zhǔn)則”，開始針對此類公司加強(qiáng)流動性風(fēng)險的監(jiān)管。預(yù)計未來針對流動性風(fēng)險監(jiān)管壓力將會持續(xù)增強(qiáng)，“短債長投”模式會得到控制，部分險資舉牌潮或難以持續(xù)。
然而，這并不意味著這一股浪潮會就此隱退。過去，受制于監(jiān)管對險資在不動產(chǎn)及股權(quán)投資領(lǐng)域的限制，險資普遍存在長債短投的反向錯配，導(dǎo)致其融資成本偏高、投資收益偏低。隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，無風(fēng)險利率下滑，資產(chǎn)荒考驗(yàn)及期限錯配等風(fēng)險迫使險資必須進(jìn)入股市尋找投資標(biāo)的。
受“3號準(zhǔn)則”和人民幣進(jìn)入貶值通道預(yù)期的影響，同時高等級固定收益資產(chǎn)已經(jīng)相對較少的情況下，2016年，險資可能會加大海外資產(chǎn)的購買力度。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月28日，中國的海外房地產(chǎn)投資同比激增50%，達(dá)到156億美元，其中險資是絕對的主力部隊。目前房地產(chǎn)在中國險資的投資組合中僅占總投資資本的1%，遠(yuǎn)低于歐美同類基金的5%—15%。鑒于全球門戶城市的房地產(chǎn)投資具有高回報率、較低風(fēng)險以及組合多樣化的優(yōu)勢，中國險資在此領(lǐng)域施展的空間巨大。
而且，險資只是資本市場的冰山一角。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢從不以個人意志為轉(zhuǎn)移，資本的堰塞湖集聚了巨大的勢能時刻在尋找最好的價值洼地。王石即便擊退寶能系，萬科作為優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌公司未來仍會遇到其他險企或其他金融資本的爭奪。
發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期從來都伴隨著大規(guī)模的并購潮（事實(shí)上，監(jiān)管層也支持這一點(diǎn)，在最近的中央城市工作會議上明確支持房企的兼并重組），而隨著社會財富、資本的積累，市場經(jīng)濟(jì)會從產(chǎn)業(yè)資本主導(dǎo)逐步向金融資本主導(dǎo)升級。
五、資本和地產(chǎn)金融大時代中資本追逐的邏輯
中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，利率下行周期的“資產(chǎn)配置荒”，疊加預(yù)期人民幣進(jìn)入貶值通道，過剩的流動性（資本）追逐國內(nèi)外房地產(chǎn)等大類避險資產(chǎn)符合基本的邏輯，這是資本和地產(chǎn)金融的大時代。
其實(shí)，不必過度忌憚虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資本主導(dǎo)支配實(shí)體經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)資本的狼子野心。就險資舉牌房企而言，如果險資只是想玩一夜情，又何必舉牌？既然險資拿出了認(rèn)真談戀愛的姿態(tài)，不妨更多地暢想何時結(jié)婚以及婚后怎么生活。
這方面的模范是美國的西蒙地產(chǎn)集團(tuán)——西蒙地產(chǎn)穩(wěn)健的商業(yè)模式和良好的營運(yùn)管理，使得西蒙REITs平臺持續(xù)獲得較高的投資回報，吸引廣大投資者；而西蒙REITs則使得西蒙地產(chǎn)能夠撬動融資杠桿，通過并購實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，然后以龐大的資產(chǎn)規(guī)模來分散風(fēng)險。好的商業(yè)模式+好的金融模式，使西蒙地產(chǎn)集團(tuán)成為全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司。
中國不缺開發(fā)商，但急缺像西蒙這樣的公司。而中國的西蒙唯有在地產(chǎn)+金融的土壤中才能孕育。與其過度恐懼資本的野蠻，不如期待美好。
六、房地產(chǎn)企業(yè)究竟是+什么？
2015年對于深圳來說是個激蕩起伏的一年，全年中盡顯“房價高漲”、“地王拍賣”、“閩系入侵”、“惡意收購”等關(guān)鍵詞。如此發(fā)展下去，這對深圳本土開發(fā)商究竟是何種刺激和壓力？
以上所有的事件背后，都有“金融大鱷”在攪動，他們所攪動的不是一個企業(yè)，而是整個行業(yè)，他們在為整個行業(yè)帶來危機(jī)，同時，也在改變這個行業(yè)發(fā)展的方向。筆者認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，已經(jīng)脫離了傳統(tǒng)的開發(fā)的模式，在一個以“互聯(lián)網(wǎng)+”為代表的新的時代，房地產(chǎn)企業(yè)究竟是+什么？如何+？其實(shí)也很簡單，“+金融”，加上金融的翅膀，讓老虎飛起來。如果未來的房地產(chǎn)企業(yè)沒有金融優(yōu)勢，沒有融資渠道，還在計劃用自有資金或者是純粹的銀行貸款資金，未來的路徑將會越來越小，越來越窄。
信達(dá)和泰禾是近年外來房企入深的典型案例，但不是孤例。拿地的本質(zhì)是資源的搶奪和資金的較量，只要市場存在，搶奪和較量就有解。但是他們的資源是從哪里來？怎么來？回答只有一個，金融市場上獲取，通過保險、信托、基金、眾籌等非銀行貸款渠道獲得。當(dāng)非金融房企還在苦苦測算投資回報率要高于資金成本的時候，金融房企只需獲取融資成本即可進(jìn)行瘋狂掠奪資源。未來土地資源的獲得最終會體現(xiàn)在資金市場的較量上。
未來傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)如何突圍，筆者認(rèn)為，只能加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資實(shí)力，擺脫單一的母公司輸奶和銀行借貸的單一體制，打造強(qiáng)有力的實(shí)力平臺，加大金融市場開拓能力，加強(qiáng)同金融行業(yè)溝通，甚至和金融行業(yè)進(jìn)行融合。這樣才能在已經(jīng)到來的“白銀時代”獲得一定的話語權(quán)和利益。具體來說，加大房企的資產(chǎn)實(shí)力，將相關(guān)的優(yōu)良資產(chǎn)注入房地產(chǎn)企業(yè)中，打造一個能在金融市場自我循環(huán)，良性發(fā)展的運(yùn)營平臺。未來的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)非常模糊化和跨界化，它所能提供的不僅僅是房子本身或者是居住關(guān)系，而是一種“金融+資源”的生態(tài)鏈條，可以為更多的客戶提供“房產(chǎn)+金融”的服務(wù)。從而從“房子的制造商”全新蛻變?yōu)椤吧罘⻊?wù)商平臺”，只有這樣，才能更好地適應(yīng)市場的發(fā)展和趨勢，才能不被市場所淘汰。