轉變觀念，探索思路，從零開始——特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場調研及運營模式構思
發(fā)布日期:2015/11/11 9:26:06 | 瀏覽次數(shù):10996 來源:張偉/特發(fā)地產(chǎn)公司
前言
特發(fā)地產(chǎn)公司受特發(fā)集團委托，負責集團現(xiàn)有存量物業(yè)升級改造以及運營思路研究探索，并將原位于特發(fā)小區(qū)綜合樓進行升級改造，作為新形勢下運營模式轉型探討先行先試的樣板基地。下面是對深圳文化創(chuàng)意園調研的案例及特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場運營模式構思。
一、案例
（一）深圳文化創(chuàng)意園發(fā)展過程
2004年，深圳誕生第一個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園——大芬油畫村。這是2004年深圳首屆文博會第一個也是當時唯一的分會場。十年的發(fā)展，深圳成就了大芬油畫村、華僑城LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、設計之都等在國內(nèi)外具有一定影響力的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
深圳的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以分為三類：一類是傳統(tǒng)文化園區(qū)，如：由舊廠房改造而成的華僑城LOFT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和蛇口招商南海意庫，可謂深圳創(chuàng)意園區(qū)的“佼佼者”，這種創(chuàng)意融合生活旅游休閑模式園區(qū)目前已形成了相對完善的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，集合了創(chuàng)意文化、藝術展覽、時尚潮流、產(chǎn)品發(fā)布、生活派對、旅游觀光等多重功能。其主要的收入來源為房屋租金收入和物業(yè)管理（包括停車場）收入；二是依托科技和人才發(fā)展起來的文化園區(qū)，如深圳動漫基地、深圳廣告創(chuàng)意基地、鹽田國際創(chuàng)意港等。由政府主導或提供場地，并提供相應的政策和資金扶植，政府專門組織或者由行業(yè)協(xié)會運營，吸引專業(yè)公司和人才進駐的文化創(chuàng)意園區(qū)，目前也在深圳文化創(chuàng)意行業(yè)形成一定的影響力。其主要運營收入為政府補貼、租金收入和物業(yè)管理（包括停車場）收入。三是以設計為內(nèi)容發(fā)展起來的創(chuàng)意文化園區(qū)，如田面設計之都、深圳創(chuàng)意園（原深圳工藝品城）等園區(qū)，定位為以工業(yè)設計或平面設計為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，打造具有創(chuàng)意設計、研發(fā)、制作、交易、展覽、交流、培訓、孵化、評估及公共服務等綜合功能為一體的創(chuàng)意設計文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時也展現(xiàn)出了巨大的影響力，在全國乃至亞洲范圍內(nèi)顯示出領先優(yōu)勢，“2008北京申奧”、“2008北京奧運”、“世界建筑師大會”申辦標志等一批在海內(nèi)外有廣泛影響力的作品，均出自深圳設計園區(qū)之內(nèi)的設計師之手。其主要運營收入為租金收入、增值服務收入和物業(yè)管理（包括停車場）收入。
目前深圳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，也出現(xiàn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的店、線、面全方位、多角度、多模式的發(fā)展。同時也依托深圳高新互聯(lián)網(wǎng)技術、設計人才聚集、金融融資便利等優(yōu)勢，創(chuàng)意設計、動漫及網(wǎng)絡游戲等與數(shù)字網(wǎng)絡技術融合的新興行業(yè)而發(fā)展起來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全區(qū)增長迅猛，成為深圳文化行業(yè)中極具增長潛力的新亮點。這就使深圳形成了三大類別、不同層次、多種形式共同存在發(fā)展的文創(chuàng)格局。
與此同時，隨著深圳產(chǎn)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟實力的變化，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地也在不斷升級換代。有些順應市場和時代的需求，發(fā)展勢頭良好；有些卻經(jīng)營不善，落寞離場。
根據(jù)深圳市政府的相關數(shù)據(jù)，深圳近年來取消了多家不符合條件的文化產(chǎn)業(yè)基地稱號。這其中包括寶安22藝術區(qū)、深圳購書中心、深圳樂器城等。
其中，位于寶安區(qū)新安街道繁華地段的“深圳22藝術區(qū)”，在2007年高調亮相，被譽為“南方藝術航母”。但僅僅過了5年時間，這艘“航母”悄然沉沒；以手工藝品等文化元素為特色和名片的坂田手造藝術街，如今變成為了以餐飲為特色的美食一條街；即使是享譽國內(nèi)的大芬油畫村也存在多家企業(yè)“出走”的現(xiàn)象。相關行業(yè)內(nèi)專家表示，大芬油畫村這樣的產(chǎn)業(yè)園是市場上自發(fā)形成的。隨著國際宏觀經(jīng)濟形式的變化和成本優(yōu)勢的喪失，入駐的藝術家和企業(yè)迫于受到成本和交通的影響，必然要轉到別的地方去，這也代表了一定的市場規(guī)律。
（二）深圳文化創(chuàng)意園運營模式
在這樣的背景下，許多業(yè)內(nèi)人士開始反思園區(qū)的定位與運營。在深港設計雙年展閉幕沙龍上，雙年展創(chuàng)意總監(jiān)韓家英、香港設計總會秘書長劉小康等出席對話。在探討深港共建“文創(chuàng)生態(tài)圈”話題時，韓家英表示，深圳需要第三代文創(chuàng)園，就是一個讓真正有創(chuàng)意的作品都得到展示或者發(fā)布的地方。韓家英說，第三代文創(chuàng)園應有四個元素，成熟的文化產(chǎn)業(yè)品牌、完整的產(chǎn)業(yè)鏈整合、優(yōu)美的創(chuàng)作環(huán)境及體驗式服務，“深圳如果真的有這么一個文創(chuàng)園的空間，將深圳和香港的設計和創(chuàng)意結合起來，把教育、行業(yè)協(xié)會和設計師們聯(lián)動起來，那么深圳將會成為一個非常有意思的地方�！�
回顧中國的文化產(chǎn)業(yè)，從2000年第一次列入政府文件中（第十個五年計劃），到2010年已經(jīng)完成了第一個十年的發(fā)展，從 “十二五”開始，第二個十年歷程已經(jīng)過半了，在這過程中文創(chuàng)園區(qū)的發(fā)展屬于“八仙過�！�、出現(xiàn)了各種模式。所以很難用一個非常統(tǒng)一的詞即所謂“模式”去講中國的文化產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)到了哪一代的模式，更不能說誰的模式就是“老大”，就是“正統(tǒng)”，就是“權威”。
因此，基于以上情況，項目組調研成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、運作成功的運營商總結借鑒出：從第一代（1.0）創(chuàng)意房東，到第二代（2.0）的增值服務，到今天的第三代（3.0）線上+線下、產(chǎn)業(yè)+金融協(xié)同服務模式。
第一代（1.0）創(chuàng)意房東：北京的798園區(qū)是中國文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前輩和代表，他們來自于舊廠房、舊胡同、舊村落，當時地產(chǎn)商還有全新地塊開發(fā)，還看不起這些城市存量空間的時候，剛好我們的文化藝術家們因為交不起五星級的甲級寫字樓房租，而這些存量空間房租很廉價，這些原有的城市存量空間給了中國第一代文化藝術一個“施舍來的生存空間”。對政府來說，由于這些藝術家們的進入，在盤活了城市存量空間的同時，又產(chǎn)生了一種“新興業(yè)態(tài)”效應，對政府業(yè)界來說，絕對是一個很亮麗的花瓶，與其說拆了，還不如先讓這幫藝術家在里面先“混著”，所以說其實第一代園區(qū)是一種“施舍”的產(chǎn)物，那個時候如果地產(chǎn)商看中了這些存量空間，可能我們前輩的798就不可能存在。后來798這個地方越來越火了，地產(chǎn)商就來了，這幾年798一直處于拆與不拆的“糾紛”過程中，所以第一代是我們的前輩，為我們文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的緣起、聚合起到了直接推動，但同時在第一代園區(qū)里更多扮演的是創(chuàng)意房東，簡單來講就是跟入園企業(yè)之間只有一種租戶房東關系，其實就是收房租，交不起就走人。房東關系帶來了作為第一代園區(qū)諸多的瓶頸，主要是運營商也要生存，在確保生存的情況下就出現(xiàn)了誰交得起房子，誰都可以進來的這種模式，成為了大雜燴，沒有多少文創(chuàng)企業(yè)聚合的情況，這就是第一代園區(qū)的特色，即1.0的純房東式運營模式。
第二代（2.0）“二房東+經(jīng)紀人”：深圳田面設計之都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就提出來“二房東+經(jīng)紀人”即“基礎+增值服務”的運營模式，就是不能僅僅每個月向入園企業(yè)收租，不能僅僅是租戶關系，必須建立以提供市場對接和接分包為核心服務的6大增值服務體系，形成租戶+共生的兩種關系，即提供基礎服務是企業(yè)向房東交錢，增值服務的市場伙伴關系是運營商和入園企業(yè)一起賺錢，這是和1.0房東式運營模式的一個本質區(qū)別。田面設計之都園區(qū)，大概有5萬平方米，以前也是舊廠房形式，在2006年的時候改造為今天的設計之都，而這個項目創(chuàng)立了所謂的2.0運營模式，目前入園的企業(yè)已經(jīng)有260多家，以創(chuàng)意設計特別是工業(yè)設計為產(chǎn)業(yè)特色，60%以上是像洛可可這樣國內(nèi)一線的設計公司，目前在集群規(guī)模和產(chǎn)值上都是全國最大的同類園區(qū)。
2.0運營模式的特色，既保留剛才提到的創(chuàng)意房東，最后歸結為基礎服務，房東的角色，每個月收房租，更主要的是要做經(jīng)紀人，在原有的基礎服務之上，提供與市場對接的增值服務體系，其核心就是要具備為入園企業(yè)提供市場接單的能力，企業(yè)入駐之后，能夠因為有這塊的服務，每年能增加訂單，增加產(chǎn)值，增加客戶，如果做到了這一點，增值服務就成功了一半。當然圍繞增值服務必須匹配金融孵化、人才、平臺等等，這些是屬于次要，最核心的就是市場對接，具備提供市場對接的能力，區(qū)別于只提供基礎服務房東關系的物業(yè)管理公司。沒有增值服務無論怎么做也還是物業(yè)公司的角色，增值服務帶來的是市場合作伙伴的角色，房東關系再加上合作伙伴的關系之后，園區(qū)企業(yè)就非常穩(wěn)定了。有了這種服務的能力，企業(yè)不因為你有在哪里建園區(qū)會跟你走，而是你有這個服務能力才會跟你走。
第三代（3.0）協(xié)同創(chuàng)新模式：針對“大數(shù)據(jù)時代”即國家層面提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的到來，行業(yè)內(nèi)專業(yè)運營商再次率先提出了基于互聯(lián)網(wǎng)和云計算為支撐的“3.0協(xié)同創(chuàng)新”服務模式——依托互聯(lián)網(wǎng)技術和網(wǎng)絡市場通道的建立，形成“物理園區(qū)+虛擬園區(qū)”的服務體系，為入園企業(yè)提供全新的線上交易服務平臺和載體，并提供金融和投資服務，依托企業(yè)和項目進行專項發(fā)展。形成了“文化+、互聯(lián)網(wǎng)+、金融+”全產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)運營的獨特模式，創(chuàng)造出“創(chuàng)新+創(chuàng)業(yè)+創(chuàng)客”三位一體發(fā)展模式。
另外， 3.0運營模式的就是倡導未來園區(qū)“物理空間要越做越小，服務平臺要越做越實、服務半徑要越做越大、服務功能越做約強”，通過這樣協(xié)同創(chuàng)新體系的建立，運營商就不一定非得跑馬圈地，建很大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此第三代運營商一定要具備建設和運營線上園區(qū)的能力。這樣一個模式，實際上很簡單地講，把原來2.0線下的增值服務體系、技術服務體系放到線上。有了線上的園區(qū)服務體系之后，很自然就把服務半徑從一個物理空間拓展到無限的空間。
二、特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場
（一）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場運營模式構思
目前，特發(fā)地產(chǎn)通過并邀請專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營團隊和人員進行調研、座談、討論等多種方式，初步編制了特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場中長期運營方案，按照3年培育期（即2017-2019年）、5年發(fā)展期（即2020-2024年）、后續(xù)穩(wěn)定期（即2025年后）的三大發(fā)展策略，同時計劃分兩步實現(xiàn)完善的運營模式。
第一步：先期運行2.0服務模式，先踏實做好線下園區(qū)基礎工作以及服務，將工作和服務更多地回歸到線下園區(qū)建設，把線下園區(qū)建設內(nèi)容做好，做踏實。主要工作內(nèi)容是：建設好園區(qū)基礎建設，組建園區(qū)運營團隊，除基礎園區(qū)服務工作外，還為入住園區(qū)企業(yè)提供企業(yè)增值服務，如行政事務類：包括前臺接待、商務會務、外來客戶來訪接機、接車及接待和導游服務、租車服務、代訂酒店服務、代訂機票等服務；企業(yè)代理類：工商注冊、專利注冊、稅務登記、財務管理、法務咨詢、員工招聘、企業(yè)拓展等服務；企業(yè)訂單類：聯(lián)合本項目內(nèi)園區(qū)企業(yè)整合資源優(yōu)勢，共同開發(fā)獲取市場訂單服務，由園區(qū)負責牽頭聯(lián)系市場訂單后，再分發(fā)到園區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)研發(fā)，共同開辟市場；園區(qū)增值類：組織園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)和個人各類文體活動、比賽、郊游、聚餐、觀影會、PARTY等園區(qū)文娛活動；提供園區(qū)成員上下班拼車、拼吃、拼玩等信息交流平臺；使用園區(qū)內(nèi)場地進行各類商業(yè)性教育培訓、推廣課及公益性培訓、講座等幾大塊服務功能。
第二步：導入3.0協(xié)同服務模式，待運營團隊逐漸成熟后，在此基礎上再增加線上互聯(lián)網(wǎng)和金融創(chuàng)投等服務模塊。如互聯(lián)網(wǎng)虛擬園區(qū)建設：互聯(lián)網(wǎng)技術和網(wǎng)絡市場通道的搭建和運營，形成“物理園區(qū)+虛擬園區(qū)”的服務體系，為入園企業(yè)提供全新的線上交易服務平臺和載體；金融融資服務：聯(lián)合市場上幾家有資質和實力的金融服務機構，提供或者共同組成金融服務機構，為園區(qū)企業(yè)提供中、小、微企業(yè)貸款服務；股權創(chuàng)投服務：組建或者引進園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，對入住園區(qū)的企業(yè)和項目進行市場評審，以多種方式注資到企業(yè)或者項目中去，以獲取其原始股權，通過后期的孵化或者培育，使項目進入資本市場后獲利。
根據(jù)集團提出產(chǎn)業(yè)轉型的“新要求”，特發(fā)地產(chǎn)公司積極面對“新挑戰(zhàn)”并由公司領導親自掛帥，抽調專業(yè)人員組建專案項目小組研究“新對策“。基于“推動中國創(chuàng)意設計與科技業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對接、實現(xiàn)線上線下產(chǎn)業(yè)資源整合與聯(lián)動發(fā)展”這一核心戰(zhàn)略，以打造福田區(qū)文化創(chuàng)意基地為理念，主要客戶針對福田片區(qū)中小型文化創(chuàng)意企業(yè)和科技企業(yè)，突出“文化+科技”的時代發(fā)展趨勢，并適時引入金融投資模式，打造并培養(yǎng)出特發(fā)集團特有的產(chǎn)業(yè)新模式，致力于不斷推進實現(xiàn)“土地+房產(chǎn)+金融”的三產(chǎn)融合的完善與創(chuàng)新。為特發(fā)集團舊有物業(yè)探索出新的渠道。
（二）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場項目進程
目前特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場經(jīng)過與深圳市和福田區(qū)文化產(chǎn)業(yè)辦公室溝通，并多次邀請其對本項目進行實地考察和指導，最終于2015年9月獲得福田區(qū)文化產(chǎn)業(yè)辦公室書面批復，同意特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場進行福田區(qū)創(chuàng)意文化園區(qū)的備案。并于2015年10月獲得福田區(qū)發(fā)改委正式立項批文。目前同深圳大學共同打造“深港大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”基地合作意向的相關文件已初步完成。下一階段的主要目標是進行項目報建和工程設計招標工作。
（三）特發(fā)·香蜜湖文創(chuàng)廣場基本介紹
項目總占地13298.86平方米；容積率1.27；總建筑面積20097.00平方米。
計容建筑面積16948.00平方米：一樓裙樓商業(yè)2893.00平方米，二樓裙樓辦公2761.00平方米，三至七樓聯(lián)合辦公10294.00平方米，三樓創(chuàng)客辦公1000.00平方米。
不計容面積3149.00平方米：地下一層商業(yè)846.00平方米，地下停車庫2303.00平方米（停車位個數(shù)59個）
注：以上指標為初步測算指標，最終以相關部門批準數(shù)據(jù)為準。